+7 (401 41) 3-28-97e-mail: gazetapolus@mail.ru
Черняховск, ул.Спортивная, д.2
Время работы: понельник - пятница с 9:00 до 18:00
13.01.2017

Что нужно знать о капремонте

13.01.2017

 В Черняховском городском округе уже 16 месяцев собственники помещений многоквартирных домов (МКД) уплачивают обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества. Эти деньги поступают на специально открытый банковский счет или в Фонд регионального оператора. Образовавшиеся в результате регулярных платежей накопления пойдут на осуществление необходимых ремонтных работ.

Фонд капитального ремонт – это средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта создан для каждого многоквартирного дома. Основной источник средств наполнения фонда капитального ремонта – ежемесячные взносы собственников помещений в МКД на капитальный ремонт. Эти взносы уплачиваются исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в доме. Пока в нашем региона ежемесячные взносы составляют 5 рублей 90 копеек за 1 кв. м жилья. И, как оказалось, не все собственники знают что можно отремонтировать за накопленные в Фонде средства.

11 января заместитель главы окружной администрации Станислав Претко провел пресс-конференцию для местных средств массовой информации с тем, чтобы донести до черняховцев информацию об итогах работы в области капитального ремонта многоквартирных домов в 2016 году на территории округа, о планах и возможностях на 2017 год, и разъяснить какие виды работ, согласно действующего законодательства, могут быть выполнены за счет накопленных собственниками средств.

Станислав Эдвардович расскажите о том, что уже сделано на территории Черняховского городского округа в части проведения капремонта МКД?

- В 2016 году заказчиком реализации программы капитального ремонта выступал Фонд капитального ремонта Калининградской области или региональный оператор. По программе регионального оператора на 2016 год на территории округа ведется ремонт 14 МКД в городе и 5 домов на селе. К сожалению, пока ни один дом после капитального ремонта не введен в эксплуатацию. На то есть несколько причин: неустоявшееся законодательство, недобросовестные подрядчики и выявление скрытых работ, которые не были учтены в проектно-сметной документации (ПСД). В результате этого пришлось изготавливать дополнительно ПСД, определяться с ценой и соответственно, сроки исполнения работ были перенесены на март-май 2017 года.

Если говорить о законодательстве, то до 2016 года действовало правило: кто изъявил желание участвовать в конкурсе и предложил меньшую цену, тот и получал возможность производить работы по капитальному ремонту МКД. Но это не говорит, что за меньшую цену подрядчик может хорошо и качественно выполнить требуемые работы. Сейчас законодательство ужесточилось и уже с октября прошлого года те подрядчики, которые хотят участвовать в торгах на проведение капитального ремонта домов, должны находиться в реестре квалифицированных подрядчиков. Главная цель создания подобного реестра – обеспечение информационной открытости и повышение качества капремонта посредством недопущения недобросовестных подрядчиков к участию в торгах.

Чтобы попасть в этот реестр, подрядчикам необходимо выдержать (выполнить) ряд требований, одно из которых наличие опыта муниципальных и государственных заказов и положительные отзывы от заказчиков. К нам за рекомендациями обращались подрядчики, которые проводили ремонт домов в нашем муниципалитете. Тем, кто работал и зарекомендовал себя не с лучшей стороны (не уложились в срок, не качественно выполнили работы), мы отказали в даче положительного отзыва (рекомендации). Надеюсь, что это даст возможность, уже в 2017 году муниципалитету получить добросовестных и ответственных подрядчиков.

Всего в 2016 году было запланировано работ на 49 млн. 700 тыс. рублей, в том числе средства собственников, которые сдают деньги региональному оператору составили почти 24,9 млн. рублей. Также была оказана государственная и муниципальная поддержка: из регионального бюджета на капремонт было направлено почти 20,4 млн. рублей, из местного бюджета почти 4,5 млн. рублей.

Станислав Эдвардович, многие черняховцы недовольны тем, что капремонт их домов будет проводиться через 20-30 лет. А во многих домах уже сейчас назрела острая необходимость капитально отремонтировать, к примеру, кровлю или фасад, а где-то и внутренние сети. Что делать им?

- Действительно, много вопросов мы получаем от жителей нашего округа по поводу открытия специальных счетов на отдельные дома. Собственники жалуются, что по программе капремонт их домов намечен после 2035-го года, а в доме необходимо уже сегодня капитально ремонтировать общедомовое имущество.

Те так называемые «мончуны», которые не провели общего собрания, не приняли решения по тому, где они будут копить средства на капитальный ремонт дома, оказались в так называемом «общем котле» регионального оператора. И капремонт их домов будет проводиться в сроки, установленные принятой долгосрочной программой.

Но есть у нас в городе более ста домов, собственники которых определили, что операторами их спецсчетов будут не региональный оператор, а управляющие организации и ТСЖ. Эти собственники по мере накопления средств могут сами через решение общего собрания определить на какие виды работ направить эти средства. Например, собственники дома 33 по улицы Калининградской за счет накопленных на спецсчете средств через УК «Наш дом» уже провели работы по замене оконных блоков в местах общего пользования 6-ти подъездов. Здесь собственники рационально подошли к использованию накопленных средств и не дожидаясь пока деньги обесценятся заказали такие работы.

Есть еще один способ, где собственники выбирают тоже спецсчет для своего дома, но владельцем его все равно является региональный оператор, который учитывает собранные средства с каждого дома в отдельности. У нас есть и такие дома. Но какой это опыт положительный или отрицательный мы пока сказать не можем. Но собственники этих домов также могут и через регионального оператора решить, какой капитальный ремонт в доме они будут делать уже сейчас. Единственно, через регионального оператора будет сложнее провести эту работу, так как собственникам необходимо будет несколько раз выезжать для решения вопросов в Калининград, вести переписку, готовить и отправлять документы, а это дополнительные расходы, которые собственники должны предусмотреть при принятии решения. Но они в любое время также могут уйти от регионального оператора, создать спецсчет при управляющей организации или ТСЖ.

В любом из этих случаев собственники подошли взвешенно к выбору спецсчета, и они, по моему мнению, не проиграли.

Я рекомендую собственникам не ждать от кого-то выполнения капитального ремонта, а действовать взвешенно и подойти разумно к созданию спецсчетов. Ведь при их наличии собственники смогут самостоятельно решить какой вид работ необходимо выполнить в МКД за счет накопленных средств. И здесь у нас уже появилась первая «ласточка»: раньше ОАО «Калининградгазификация» предупреждала УК, ТСЖ и собственников о том, что необходимо либо делать дефектоскопию внутридомовых газовых сетей и ремонтировать их, либо сразу проводить полную их замену. В январе мы получили предупреждение о том, что в три многоквартирных дома города Черняховска будет прекращена подача газа, так как состояние внутридомовых газовых сетей этих домов не соответствует никаким нормам и их нельзя дальше обслуживать и эксплуатировать. Для собственников этих домов существует только один выход: на общем собрании взвесить все «за» и «против» и принять верное решение. При этом нужно помнить, что никто к ним не придет и в частную собственность не будет вкладывать бюджетные средства, так как это противоречит действующему законодательству. Собственники должны решить что в этом случае делать либо ремонтировать старые сети, либо проводить новые. Если рассматривать что дешевле, то в случае ремонта систем собственникам нужно заказывать дефектоскопию, проект и проводить ремонт (вырезая открытые участки труб, а трубы в перекрытиях и стенах останутся старые). В случае прокладки новых систем готовится проект и прокладываются новые трубопроводы. Мы изучали опыт других городов и регионов. Там, где проводилась вначале дефектоскопия, пришлось все равно в 90% случаев полностью вести замену газопроводов в том числе и в перекрытиях и в капитальных стенах, проводить полную замену и установку всех кранов. Практика показала, что прокладка новых систем газоснабжения обходится дешевле, нежели ремонт старых. Если исходить с точки зрения трудоемкости выполнения работ, то проложить новую систему дешевле, а стоимость материалов будет чуть дороже, но вся система в доме будет новая, и ее можно будет безопасно эксплуатировать на протяжении 30 и более лет. А если проводить только ремонт, то после 3-5 лет необходимо будет заново заказывать дефектоскопию, проект и выполнять работы.

В этом случае я могу посоветовать собственникам открыть спецсчета для своих домов и что-то сделать за счет тех средств, которые уже накопились на спецсчете, а что-то за счет дополнительно собранных платежей. Но это нужно смотреть по каждому дому в отдельности.

Во сколько собственникам, в среднем, обойдутся работы по замене систем газоснабжения в МКД?

- Мы запрашивали предложения ряда специализированных организаций. В среднем для квартиры, по их предварительным расчетам, это составит 3-5 тыс. рублей, но снова повторюсь, к каждому дому и к каждой квартире нужно подходить отдельно. Но для начала управляющие организации и ТСЖ должны обсудить с собственниками каждого дома, что же нужно делать ремонтировать старые или прокладывать новые сети.

Я хочу призвать собственников к ответственности и помнить, что газ – это источник повышенной опасности и к эксплуатации внутренних сетей газоснабжения собственники должны подходить со всей ответственностью. Нужно помнить, что из-за безответственного отношения собственников при пользовании газом постоянно происходят взрывы в жилых домах. Чтобы избежать беды, нужно уже сейчас решать что делать с внутридомовыми газовыми сетями.

Станислав Эдвардович, а какие виды работ включает капитальный ремонт? И кто принимает решение о том, что нужно в доме сделать в первую очередь?

- В ст.166 Жилищного Кодекса РФ определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме включающий в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

В декабре прошлого года указанная статья была дополнена пунктом, в котором сказано, что «работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций МКД и (или) инженерных сетей МКД, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства».

Вот согласно этого пункта деревянные конструкции являются несущими и их замена входит в перечень капремонта.

Закон Калининградской области от 26 декабря 2013 года №293 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калининградской области» расширил этот список. Теперь дополнительно за счет средств Фонда, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, финансируются следующие виды работ по капитальному ремонту:

1) ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене крылец, козырьков над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей;

2) капитальный ремонт балконов, лоджий в местах общего пользования;

3) капитальный ремонт лестниц с установкой пандусов (при наличии технической возможности такой установки);

4) замена входных наружных дверей, окон и балконных дверей в местах общего пользования;

5) ремонт водоотводящих устройств, содержание и ремонт которых являются обязанностью собственников многоквартирного дома.

6) услуги (работы) по утеплению фасада;

7) услуги (работы) по переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую;

8) услуги (работы) по устройству выходов на кровлю;

9) услуги (работы) по установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

10) услуги (работы) по разработке проектной документации;

10.1) услуги по проведению проверки достоверности определения сметной стоимости работ по капремонту. Эта услуга у нас в области считается обязательной. При проведении капремонта можно рассчитывать на поддержку федерального и областного бюджета только тогда, когда будет проверена достоверность определения стоимости работ;

11) услуги по осуществлению строительного контроля при проведении капремонта общего имущества в МКД.

Здесь нет только ремонта лестничных площадок. Почему? Да потому, что покраска стен не относится к капитальному ремонту. Это собственники должны поручить управляющей организации или, при непосредственном управлении, самостоятельно решать и поддерживать косметику лестничных площадок.

А решение о том, что необходимо включить в капремонт в первую очередь, принимают собственники на общем собрании.

Станислав Эдвардович, в каком случае срок капитального ремонта дома может быть перенесен на более ранний?

- Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Актуализация региональной программы капитального ремонта осуществляется не позднее 30 ноября года, предшествующего очередному году реализации региональной программы капитального ремонта.

Но здесь собственники должны позаботиться и представить соответствующие архивные или другие документы, в которых значится более ранний срок ввода в эксплуатацию дома, в региональный Фонд капитального ремонта.

Многие наши собственники так и поступили. Подготовив пакет документов. Они приняли участие в актуализации, после чего капремонт их домов перенесен на более ранние сроки без обращения в суды.

Есть в нашем городе дома, собственники которых имеют решение суда о том, чтобы муниципалитет за собственные средства провел капремонт их домов. Что сделано и что планируется в наступившем году сделать, чтобы исполнить эти решения судов.

- Все что касается судебных решений, мы будем исполнять. Ведь есть статья 16 закона о приватизации, где говорится, что на момент первой приватизации если не был сделан капитальный ремонт, то его должен сделать бывший собственник, как правило – это муниципалитет. А ст. 168 Жилищного Кодекса говорит о другом: «в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта». Это же дублируется в ст. 10 закона «О капитальном ремонте в Калининградской области». То есть, прежде чем собственникам идти в суд, нужно подумать «а что дальше?». Я уже неоднократно объяснял, и еще повторюсь, что если собственники подадут в суд на муниципалитет, то по закону муниципалитет должен исполнить решение суда. Но за счет чего? Если рассмотрим структуру нашего бюджета, то собственная доходная часть, например, в 2016 году должна была составить 286 млн. рублей из них 54% идет на сферу образования, 46% остается на ЖКХ, благоустройство и остальные наши нужды, в том числе и газификация, ремонт дорог и тротуаров. А на капремонт у нас было запланировано 49 млн. 700 тыс. рублей в то время как домов, собственники которых выиграли суды у нас 18. По укрупненным расценкам капремонт в них оценивается в 272 млн. рублей. Для того, чтобы муниципалитету исполнить в 2016 году решения судов, нужно было бы закрыть все школы, детские сады, не проводить работ по благоустройству территорий, газификации, ремонту и содержанию дорог и тротуаров. А этого, как вы понимаете сделать невозможно. Поэтому, когда пошел вал судебных решений, мы вынуждены были принимать решение. Исходя из тех бюджетных средств, которые мы имеем, была разработана муниципальная программа и ежегодно на ее реализацию выделяются средства из местного бюджета для капремонта этих домов. Так в 2016 году на проведение ряда работ по капитальному ремонту в домах 29 по ул. Ленина, 10 по ул. Спортивной и 3 по ул. Пушкина было выделено 5,5 млн. рублей. В 2017 году на эти цели запланировано около 9 млн. рублей. Будут проведены часть работ в домах 2 и 10 по ул. Спортивной, завершим работы в доме 33 по ул. Победы.

Сейчас, например, возникает непростая ситуация по проведению капремонта кровли домов 4 и 8 по ул. Элеваторной. Собственники этих домов участвовали в актуализации и работы по проведению капремонта кровли у них уже начались. А вот собственники домов 6 и 10 обращались в суд и имеют на руках решения судов, но средств для проведения ремонта кровли этих домов нет. Учитывая, что дома построены под одной крышей возникает сложная ситуация по ее ремонту по частям.

Вообще, для более быстрого достижения цели собственникам домов нужно было поучаствовать в актуализации региональной проблемы, которая проводится не реже чем один раз в год не позднее 30 ноября года, предшествующего очередному году реализации региональной программы капитального ремонта.

В региональную краткосрочную программу на ближайшие три года вошли 90% домов Черняховского городского округа собственники которых участвовали в актуализации. Собственники домов у специализированной организации заказали работы по проведению экспертизы износа здания и получив заключение о том, что на момент приватизации дому уже требовался капитальный ремонт, направили его региональному оператору. Региональный оператор рассмотрев пакеты представленных документов, для большей части домов перенес срок капремонта на более ранние сроки.

То есть фактически собственники потратились на подготовку тех же документов, что готовили и собственники для судов, но обошлись без судов и уже сейчас получили положительный результат.

При определении очередности капремонта учитывается совокупность таких критериев, как износ многоквартирного дома; дата ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (год постройки); дата последнего проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; наличие принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о получении кредита, займа на капитальный ремонт общего имущества в данном МКД.

Например, наши собственники предоставляли справки об износе МКД на 2015 год. Некоторые нашли в архивах документы, где есть упоминание о годах постройки домов и это дало им право перенести капремонт на более ранние сроки.

Поэтому я советую собственникам прежде, чем принимать какие-то глобальные решения, необходимо проконсультироваться у специалистов, а не пользоваться рекомендациями и помощью общественных организаций.

Наталья Макушкина

    Добавить комментарий
    Введите код с картинки
    Необходимо согласие на обработку персональных данных